Образец договор аренды неотделимые улучшения засчитываются в счет арендной платы

Оглавление:

Правовой статус неотделимых улучшений в рамках договора аренды


Так, например, плановые работы по подготовке арендованных тепловых сетей к сезонной эксплуатации, ремонтные работы в период их использования являются нормальной хозяйственной деятельностью, обеспечивающей арендатору возможность извлечения из объектов аренды потребительских качеств и восстановление их износа в период эксплуатации.При этом не все четко разделяют названные понятия (здесь речь не идет о квалификации конкретного вида строительно-монтажных работ) и их правовое регулирование. И в комментариях экспертов, и в разъяснениях чиновников, и в судебных постановлениях можно встретить фразу

«арендатор произвел неотделимые улучшения в виде капитального ремонта»

. Мы с этим не согласны и, говоря о неотделимых улучшениях объекта аренды, будем подразумевать его реконструкцию, модернизацию, дооборудование.Кроме неотделимых существуют и отделимые улучшения.

Критерием их разграничения служит причинение вреда объекту аренды при отделении улучшения.

Вычет НДС по неотделимым улучшениям: позиция Пленума ВАС

Для этого требуется письменное согласие сторон сделки о несоставлении счетов-фактур (НКРФ в редакции Федерального закона № 238‑ФЗ).

Поскольку речь идет об облагаемой НДС операции, арендатор вправе рассчитывать на налоговые вычеты «входного» НДС, выставленного поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при создании неотделимых улучшений.

Стоит отметить, в арбитражной практике периода, предшествующего появлению разъяснений Пленума ВАС, среди прочего, есть примеры, когда судьи приходили к выводу, что при подобных обстоятельствах реализации нет. Вот один из них – Постановление ФАС МО от 28.01.2014 по делу № А40-45990/13‑116‑97. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя

Неотделимые улучшения арендованного имущества.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Особенности учета.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

  1. достройка,
  2. техническое перевооружение объекта.
  3. дооборудование,
  4. модернизация,
  5. реконструкция,

Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя.

Неотделимые улучшения — это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя. Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски.

В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе — в расходах для целей налога на прибыль, а так же — некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество.

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку.

После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.)

Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

Поэтому сторонам при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст.

709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы.

Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

——————————— Пример формулировки условия: «Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора».

О порядке осуществления зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта, и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта федерального недвижимого имущества

Форму заявления арендатора о разрешении проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, с применением в виде арендной платы затрат на их проведение согласно приложению 5 к настоящему распоряжению.2.

Контроль, за исполнением распоряжения возложить на первого заместителя председателя комитета Ромодина С.А.Председатель комитетаЛ.Совершаева Приложение 1УТВЕРЖДЕНОраспоряжениемЛеноблкомимуществаот 31.03.2000 N 75 1.1. Решение о применении в виде арендной платы стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого объекта федерального недвижимого имущества (далее — улучшения арендуемого объекта) принимает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее — Леноблкомимущество) на основании соответствующего заявления арендатора

Как возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества

Исключение: капитальный ремонт Иногда даже при отсутствии согласия арендодателя арендатор вправе потребовать от него возмещения расходов. Речь идет о расходах на необходимый капитальный ремонт арендуемого имущества.

Поясним. В пункте 1 ст. 616 ГК РФ закреплена обязанность арендодателя проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт проводится в срок, установленный договором, а если срок в договоре не определен либо ремонт вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.
В статье 616 ГК РФ также сказано, что нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право, в частности, выполнить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Неотделимые улучшения.

Учет у арендатора

Последние должны быть разумными и необходимыми. Порядок определения права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен п.

2, 3 ст. 623 ГК РФ. В силу того, что неотделимые улучшения невозможно отделить от самого объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений (по соглашению сторон). Осуществленные неотделимые улучшения не являются собственностью арендатора, а принадлежат арендодателю.

То есть в данном случае отдельный объект основных средств у арендатора не возникает. Возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, – если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае (улучшения

Налоги и Право

Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, в соответствии с которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В Определении ВАС РФ от 01.11.2008 N 14087/08 указано, что зачет стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы возможен лишь при условии его проведения по согласованию с арендодателем.